МОИ ПРАКТИКИ
НАЛОГИ И САНКЦИИ
СУДЕБНЫЕ СПОРЫ О НЕДВИЖИМОСТИ
СТРУКТУРИРОВАНИЕ
СДЕЛОК
ПРОВЕРКА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
ПРОВЕРКА ТИТУЛА И ЮРИДИЧЕСКОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Title — центральное понятие американской практики недвижимости: это юридическое право собственности на объект и связанные с ним права и интересы. Наша задача — выявить проблемы, которые могут повлиять на это право, до закрытия сделки, и определить, что из найденного требует устранения, а что можно принять во внимание при согласовании условий договора.
Проверка титула начинается с изучения зарегистрированных документов, которые позволяют восстановить цепочку перехода права собственности (chain of title) за исторический период, необходимый для установления надлежащей цепочки титула. Эти материалы затем анализируются на предмет возможных дефектов: непогашенных ипотек и залогов (liens) прежних владельцев, судебных решений и взысканий (judgments), сервитутов (easements) и ограничительных условий (restrictive covenants), задолженности по налогам на недвижимость, а также ошибок или пробелов в ранее оформленных документах.
В зависимости от структуры сделки мы взаимодействуем с титульной страховой компанией (title company), специалистом по исследованию документов титула (title abstractor) и другими участниками, задействованными в исследовании и последующем страховании титула (title insurance), и представляем интересы клиента в устранении выявленных проблем. Если дефекты найдены, мы ведём работу по их устранению (curative work): получаем документы о погашении старых ипотек, снятии залогов, исправляем ошибки в ранее зарегистрированных документах, готовим необходимые аффидевиты, а при необходимости — инициируем судебное производство для устранения спора или дефекта титула (quiet title action).
Дополнительно в рамках этого направления мы анализируем сам договор купли-продажи (Contract of Sale) до внесения клиентом депозита по договору (contract deposit); проверяем корпоративное владение недвижимостью, если объект принадлежит юридическому лицу; изучаем финансовую и корпоративную документацию кооператива, а при покупке кондоминиума — документы кондоминиума и его управляющей структуры; и проверяем разрешительную документацию и статус застройщика при покупке в новостройке.
СТРУКТУРИРОВАНИЕ СДЕЛКИ
Структура владения должна рассматриваться до покупки, а не после неё — от этого решения зависят и налоги, и порядок наследования, и уровень защиты личных активов клиента.
Мы ведём сделку целиком: от переговоров по условиям и подготовки договора купли-продажи до закрытия сделки (closing), включая работу с банком по ипотечному финансированию и, при необходимости, с рефинансированием (refinancing) уже существующих обязательств. Отдельная часть этой работы — выбор и оформление структуры владения: покупка на физическое лицо, на LLC, на траст или через совместное владение с партнёрами. Если у клиента уже есть объект, оформленный на себя лично, мы можем проанализировать и, если это юридически и экономически целесообразно, структурировать передачу объекта в LLC — либо, наоборот, реорганизовать существующую структуру владения, если она перестала отвечать целям клиента.
Отдельно мы сопровождаем приобретение и продажу коммерческой недвижимости, включая офисные, торговые, производственные и многоквартирные объекты, а также юридическую проверку и структурирование инвестиционных проектов. Для случаев, когда объект приобретается вскладчину или с партнёром по бизнесу, мы готовим соглашения между совладельцами. Отдельная процедура, которую мы ведём для клиентов в кооперативах и кондоминиумах, — получение одобрения сделки правлением, что в Нью-Йорке нередко становится самостоятельным этапом на пути к закрытию сделки. Для иностранных клиентов и компаний мы выстраиваем сделку с учётом требований, применимых к нерезидентам США.
СПОРЫ И ЗАЩИТА ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Если сделка уже состоялась или конфликт возник в процессе владения, мы представляем интересы клиента — на переговорах, а при необходимости и в суде.
Наиболее частые ситуации: споры между покупателем и продавцом из-за нарушения условий договора купли-продажи; споры о самом праве собственности и споры о правовом титуле (title disputes), включая случаи, когда дефект титула обнаруживается уже после покупки; конфликты между совладельцами объекта, вплоть до подачи иска о разделе совместной собственности (partition action); а также споры, связанные с мошенническими сделками с недвижимостью, где требуется отдельное расследование и оспаривание сделки.
Мы также представляем интересы арендодателей и арендаторов в спорах о нарушении условий аренды, коммерческих арендных спорах, делах о выселении (eviction) и на всех стадиях этих дел. Если объект находится под угрозой обращения взыскания на заложенное имущество, мы ведём защиту от такого взыскания (foreclosure defense). Также мы представляем клиентов в спорах о границах участка, конфликтах, связанных с использованием недвижимости, и в делах о взыскании убытков, причинённых нарушением обязательств другой стороной.
НАЛОГИ, САНКЦИИ И МЕЖДУНАРОДНЫЕ ВОПРОСЫ
Для международного клиента важно, чтобы юридические, налоговые и санкционные вопросы сделки рассматривались одновременно, а не изолированно друг от друга.
Мы просчитываем налоговые последствия сделки ещё до её заключения: как для покупки и продажи, так и для последующей передачи объекта, получения дохода от аренды или владения недвижимостью через LLC — с учётом и федеральных налогов, и налогов штата Нью-Йорк. Для иностранных собственников отдельное значение имеет удержание налога при продаже недвижимости иностранным лицом (FIRPTA) — мы заранее помогаем клиенту понять предполагаемый размер удержания и оценить доступные исключения, сниженное удержание или последующее возмещение налога, если они применимы. Также мы работаем с налогом на прирост капитала (capital gains tax) и с налоговыми последствиями дарения или наследования недвижимости.
Для клиентов с международными связями мы дополнительно проверяем сделку и контрагентов на соответствие санкционным ограничениям, включая санкционные списки Управления по контролю за иностранными активами (OFAC), и сопровождаем перевод денежных средств и международные расчёты, связанные со сделкой. Если недвижимость в США принадлежит иностранному гражданину или иностранной компании, мы помогаем выстроить структуру владения и порядок последующего перевода выручки от продажи за пределы США — с учётом применимых требований американского законодательства и, при необходимости, с привлечением местных консультантов в соответствующей иностранной юрисдикции.
Адвокат Вячеслав Кутузов
VIACHESLAV KUTUZOV, Esq.
New York Attorney & Counselor-at-Law (6192033)
admitted to practice before the IRS (No.00144810-EA)
55 Broadway, Floor 3, New York, New York 10006
Phone: +1 646 8374669
We apply international standards of confidentiality
ISO / IEC 27001 Information security management
