MY PRACTICES
ДОГОВОРЫ И ПРОЕКТНЫЕ РИСКИ
ДЕФЕКТЫ, ПРОСРОЧКИ, СПОРЫ ПО ОПЛАТЕ
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРХИТЕКТОРОВ И СТРОИТЕЛЕЙ
СТРОИТЕЛЬНЫЕ СУДЕБНЫЕ СПОРЫ
СТРОИТЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРЫ И ПРОЕКТНЫЕ РИСКИ
Правовые обязательства в строительных и архитектурных проектах возникают задолго до начала самих работ. Именно договоры между заказчиками, застройщиками, генеральными подрядчиками, субподрядчиками, архитекторами, инженерами и другими специалистами определяют, кто и за что отвечает, как оформляются изменения, когда наступает срок оплаты и что происходит, если проект отклоняется от намеченного плана.
Я консультирую клиентов по подготовке, проверке, согласованию и толкованию строительных договоров и соглашений об оказании профессиональных услуг. В сферу моей работы входят договоры между заказчиками и генподрядчиками, субподрядные соглашения, договоры с архитекторами и инженерами, соглашения об управлении строительством, договоры с консультантами и иная проектная документация.
Особое внимание уделяется положениям, которые чаще всего становятся предметом споров: объём работ, порядок оплаты и удержания части суммы (retainage), оформление дополнительных работ (change orders), просрочки и продление сроков, гарантийные обязательства, возмещение убытков (indemnification), требования к страхованию, право на расторжение договора, порядок разрешения споров и распределение ответственности за дефектные или незавершённые работы.
Грамотно составленный строительный договор должен не просто описывать работы — он должен предусматривать возможные изменения в ходе проекта и содержать чёткий механизм на случай дополнительных работ, задержек, роста расходов, некачественного исполнения и разногласий между участниками проекта.
Я помогаю клиентам выявлять подобные риски заранее, до того как они перерастут в споры, а если спор уже возник — анализирую договорные права и обязанности сторон
ДЕФЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, ПРОСРОЧКИ И СПОРЫ ПО ОПЛАТЕ
Строительные споры нередко возникают из-за разногласий сторон относительно качества, стоимости, сроков или завершённости работ. То, что на первый взгляд выглядит как обычный спор по счёту или дополнительному соглашению, может перерасти в куда более масштабный конфликт, затрагивающий договорные обязательства, просрочки, дефекты работ, страховое покрытие, возмещение убытков и ответственность за причинённые потери.
Я представляю интересы заказчиков, застройщиков, подрядчиков, субподрядчиков, архитекторов, инженеров и других участников проекта в спорах о строительных дефектах и ненадлежащем качестве работ, задержках и нарушении графика, оспариваемых дополнительных работах, перерасходе бюджета, неоплате, удержанных суммах, незавершённых работах и прекращении договорных отношений в строительстве.
Анализ любого такого дела начинается с проектной документации и распределения ответственности, установленного соглашениями сторон. В зависимости от обстоятельств может потребоваться изучение проектной документации и технических заданий, дополнительных соглашений, платёжных заявок, переписки, актов осмотра, графиков работ, фотоматериалов, счетов и иной документации по проекту.
Строительные споры требуют также внимания к срокам. У стороны могут быть договорные, законные, залоговые (lien), гарантийные (bond) или иные средства правовой защиты, использование которых ограничено определённым сроком. Не менее важно своевременно фиксировать доказательства и документировать состояние выполненных работ.
Моя задача — определить правовые и договорные вопросы, лежащие в основе спора, установить, какие средства защиты доступны клиенту, и добиться разрешения ситуации путём переговоров, медиации, арбитража или, при необходимости, судебного разбирательства.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРХИТЕКТОРОВ И ИНЫХ ПРОЕКТИРОВЩИКОВ
Архитекторы и инженеры занимают особое место в строительном процессе: их профессиональные услуги влияют на проектное решение, стоимость, сроки, техническую реализуемость и итоговый результат проекта. Когда возникают проблемы, вопрос профессиональной ответственности нередко оказывается в центре спора.
Я консультирую архитекторов, инженеров, заказчиков, застройщиков и других участников проекта по делам, связанным с предполагаемыми ошибками и упущениями в проектировании, недостаточной проработкой чертежей и технических заданий, проблемами координации, вопросами авторского надзора и утверждениями о несоблюдении проектировщиком применимого профессионального стандарта.
Для проектировщиков важно отделить действительную профессиональную ответственность от проблем, вызванных методами и способами производства работ, изменениями по указанию заказчика, действиями подрядчика, особенностями участка или иными факторами вне зоны ответственности специалиста. Для заказчиков и застройщиков соответствующий вопрос звучит иначе: способствовал ли недостаток проекта или профессиональная ошибка дополнительным расходам, задержкам или иным потерям по проекту.
Я изучаю договоры об оказании профессиональных услуг, проектную документацию, чертежи и технические задания, переписку, дополнительные соглашения, отчёты о состоянии объекта и иные значимые доказательства, чтобы установить, как было распределено бремя ответственности и подтверждают ли факты позицию стороны.
Споры с участием архитекторов и инженеров нередко затрагивают и вопросы профессионального лицензирования, договорного возмещения убытков, условий о дополнительном застрахованном лице (additional insured), страхового покрытия, а также требований между несколькими сторонами. Эти вопросы следует рассматривать в совокупности, а не по отдельности.
Поэтому моя практика охватывает как собственно вопрос профессиональной ответственности, так и сопутствующие ему договорные и процессуальные аспекты.
СТРОИТЕЛЬНЫЕ ЗАЛОГИ ПОДРЯДЧИКОВ, ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОПЛАТЫ И СУДЕБНЫЕ СПОРЫ
Если строительный спор не удаётся разрешить на основании проектной документации и путём переговоров, сторонам может потребоваться прибегнуть к формальным средствам правовой защиты.
Строительные проекты в штате Нью-Йорк предусматривают несколько механизмов защиты требований об оплате и обеспечения исполнения обязательств, включая механические залоги подрядчиков (mechanic's liens), платёжные гарантии (payment bonds), договорные средства защиты и иные законные и общеправовые (common-law) требования. Для каждого из этих механизмов установлены свои процессуальные требования, и ошибки при сохранении или реализации права могут существенно повлиять на позицию стороны.
Я представляю интересы подрядчиков, субподрядчиков, заказчиков, застройщиков и других участников строительства по делам о механических залогах, их принудительном исполнении и обращении взыскания, снятии залогов, спорах по оплате, требованиях по гарантийным обязательствам, нарушении договора и иных строительных судебных спорах.
Строительные судебные споры зачастую включают несколько пересекающихся требований и участников. Например, спор о неоплаченных работах может одновременно затрагивать строительный договор, дополнительные соглашения, механический залог, положения о возмещении убытков, страховое покрытие, утверждения о дефектах работ и требования к другим участникам проекта.
Я подхожу к таким спорам, изучая всю документацию по проекту целиком и определяя, какие договорные и законные средства защиты применимы. Там, где это уместно, я стремлюсь к разрешению спора путём переговоров или альтернативных процедур урегулирования. Если необходимо судебное разбирательство или арбитраж, я выстраиваю позицию, опираясь на договорную документацию, доказательства по проекту, применимое право штата Нью-Йорк и доступные клиенту средства защиты.
Поскольку на строительные требования нередко распространяются жёсткие законные и договорные сроки, сторонам следует оперативно оценивать свои права при возникновении спора по оплате или иного серьёзного конфликта по проекту.
Viacheslav Kutuzov
VIACHESLAV KUTUZOV, Esq.
New York Attorney & Counselor-at-Law (6192033)
admitted to practice before the IRS (No.00144810-EA)
55 Broadway, Floor 3, New York, New York 10006
Phone: +1 646 8374669
We apply international standards of confidentiality
ISO / IEC 27001 Information security management
